万字租房攻略：人类的悲喜并不相通，但北京的租房同样困难

临近毕业季，“租房”又成为许多新北漂第一大难题，人类的悲喜并不相通，但在租房这件事上，所有的小北漂都满肚子苦水。这几天许多人来问我有关租房的事情，不由让我回想起初到北京时被中介支配的恐惧,,ԾㅂԾ,,作为产品经理，解决问题是本能，我回想总结了一些自己的经验，从多个角度，分享一些在北京租房的心得（当然其他城市同样适用，大同小异），写了这篇保姆级教程，希望能够帮助到刚刚毕业的小北漂们~~~

索引

一. 怎样确定自己的需求
二. 租在哪儿？怎样选择租房地点？
三. 房源何处寻
四. 房子如何挑选
五. 找房阶段住在哪儿
六. 中介常见套路
七. 中介的底线
八. 聊聊租房改造

一. 怎样确定自己的需求

无论是做产品也好，租房也罢，其实最关键的就是明确自己的需求，这是所有一切的开始。
如何明确自己的需求，在租房这件事上，其实已经有非常多的前车之鉴了，自己的实际情况要明确：

工资怎么样？要攒钱吗？自己每个月的花钱上限是多少？
有没有能和自己一起整租的小伙伴？自己有没有特殊的要求（比如男女朋友要一起合住之类的）？
公司加班到很晚吗？公司有没有加班打车之类的福利？

然后就可以开始界定自己的需求了，我给一个三维公式：价格-通勤-环境

这三个维度，价格代表着当前阶段所能承受的范围，属于不可调节指标（工资五千撑死也租不起一万的房子），通勤和环境则属于可弹性指标，在价格可接受范围内，越舒适越好。

这三个维度中，能够遇到同时满足三个维度的房源，那是一件非常幸运的事情；大部分合适的房源都是满足其中两个维度，这个时候就要多加挑选（本文下一章节）；至于只满足一个维度或者一个都不满足的房源建议直接PASS。
因此，在确定需求时，就可以先问自己两个问题，一是自己的预算是多少，建议房租最多不要超过工资薪酬的1/3，工资较少的应届生实习生控制在1/2以内；二是通勤距离和居住环境两个选项中，自己更追求哪个。追求舒适环境，远一点也可以接受，那就可以选择通勤稍微久一点但更加宜居的房子；每天加班到很晚，房子只是用来睡一觉，只想下班快点回家，那就选择公司附近的房子。
有了这个公式，价格上限卡死，通勤和环境按需浮动，基本上就明确了自己的需求。可以用这么一句话总结自己的需求（举例）：“通勤30分钟内，合租，价格3000左右，上限3500，居住环境不做要求，选可选项内最好的那一个。”

二. 租在哪儿？怎样选择租房地点？

既然需求已经明确，租在哪儿就非常容易解决了，一般有这么几种情况：

公司附近，可以腿儿着去的那种。一般来说走路30分钟是上限距离，因为还要考虑雨雪酷暑天气和留出体力工作，当然如果你是运动健将，那就另说。
公司班车触达点。有一些公司会有通勤班车，那公司班车的到达站也可以成为房子的选址点。
公司附近的地铁沿线。涉及到换乘的话，最好换乘不超过两次。

之后你就照着自己刚刚定下来的需求选呗，你问我不知道走路和地铁覆盖的范围？也有一个办法，现在的租房APP都有“通勤找房”、“地铁找房”、“地图找房”的功能，只需要设定好自己想要的距离和时间，租房软件都可以筛选出来，你再结合地图APP和北京地铁公交刷码软件亿通行上的地铁图，选择哪一个圈基本上就心里有数了。

多插一句，可能有小伙伴是第一次来北京工作，北京地铁刷码乘车不能直接用支付宝，得专门下载一个“亿通行”APP，绑定不同的支付渠道，每个月也都有不少优惠，各大应用市场均可下载。之前北京地铁和公交分别是两个APP，今年过完年，终于打通了，所以现在亿通行也可以坐公交了。

三. 房源何处寻

定下来自己的需求和租房的范围后，就要开始找房子了，路边摊和小广告不要信，先线上看了解行情，再约中介线下看，算下来，选房子基本上只有这么几种渠道：

1.链家。链家是房地产中介的龙头，手里房源多，中介服务态度也不错（毕竟业绩压力巨大）。找链家有两种方式，一种是线下门店，一种是通过“贝壳找房”APP。“贝壳找房”APP是一个房产中介平台，也有一些其他的小中介，对于租房这种事情来说，我个人觉得还是找大中介吧，相对来说算是矮子里的高个子，同时大中介手里的房源多，能够有更多的选择。

2.自如。自如的房子都是统一管理，统一装修，所以各方面条件都不错，也比较省心，就是有一个缺点，贵。可在“贝壳找房”中找自如，也可以下载“自如”APP。

3.我爱我家。我爱我家是中国房地产中介江湖的另一个龙头，也是链家的死对头，两家斗得不亦乐乎，两家公司的老板之间还有很多私人恩怨，有兴趣的同学可以去八卦一下。找我爱我家的方式和链家一样，线下门店和手机APP，不过APP不再是“贝壳找房”了（毕竟是死对头），换成了“58同城”APP。我爱我家也有自己的同名APP，不过58毕竟是平台，还能顺便看看别家的房子。

说到这里，我觉得大家伙也想了解一下地产中介的江湖斗争了，毕竟知己知彼百战不殆。中国房地产中介市场中的头部玩家，旗帜鲜明的分成两派，一派是以链家老板左晖为首，旗下自如、贝壳找房、链家，这些其实都是一家人，只不过主打的方向不同；另一派是以我爱我家为首，携旗下长租公寓相寓，带着行业里其他玩家比如二十一世纪不动产、麦田房产等，组成的一派。这两派之间因为当年的恩怨和竞争，现在水火不容。

作为消费者，两派的江湖往事除了八卦没什么用，但两派的斗争可以利用，需要知道一点，除了个别房源同时委托给两派之外，大部分房源是不互通的，也就是说，你可以今天看链家的房源，明天看我爱我家的房源，交叉对比，高低立现。

4.其他渠道。房东直租，能租到当然好，但北京这个地方，租到真房东直租的房子是需要上辈子积德的，除非你时间不紧，可以不慌不忙用好几周的时间慢慢找，否则我建议还是交中介费提高效率吧；豆瓣租房小组，网上很多文章推荐豆瓣租房，怎么说呢，豆瓣早些年还好，现在基本已经完全沦陷，成为中介和二房东的天下了，你想，网上到处都是豆瓣租房的推荐，中介能不知道？这么大的流量，不蹭白不蹭；闲鱼，闲鱼是一个新世界，也可以看看房源，原则一样，就是多加以甄别。

看房的关键，在于多个渠道交叉去看，综合对比信息，虽然会提高信息熵，但信息越多，对于这个区域的实际情况了解也就越全面，尤其是在两家中介之间互相说坏话的情况下，更是能探听到不少另一方的套路。
中介带看之前，如果自己时间充裕，建议先自己在目的地附近转一转，一来看看周边情况，二来熟悉熟悉环境路线交通。

四. 房子如何挑选

看了很多套房子，如何抉择呢，这一套房宽敞，那一套房便宜，哎呀哎呀好纠结。
选择房子时，要从多个角度去认真查看，分享一个我的list：

空间大小
室内环境
周边环境（是否临街、生活是否便利、社会人员是否复杂等等）
家用器具（热水器、空调、WIFI、洗衣机、马桶通畅、门锁，床铺）
价格（租金押金、中介费）
通勤距离
隔音
微生物（厨房卫生间小角落看看，一只蟑螂满屋蟑螂，发现小强就别租了，活小强死小强都不行，这玩意儿根本除不干净）
暖气（北京冬天还是挺冷的，夏天租房容易忘记暖气，冬天租房容易忘记空调）
合租室友（职业、作息、性别、宠物、特殊癖好）

按照这个list，逐一查看即可。作为一名产品经理，我一般拉一个表格，逐一打分……然后根据我的偏好侧重，给每项加上系数，计算总得分，作为辅助决策工具。

五. 找房阶段住在哪儿

找房阶段住在哪儿，这个问题其实也是一个棘手的问题，找房子要想找的好，多看几天是很必要的，因此刚来北京也需要有一个落脚的地儿。我根据不同的价位，提供了这么几种方式和省钱的办法。

1.酒店。选择最多的当然是酒店，但有一说一，北京的酒店都挺贵的，尤其是商圈附近的酒店，但公司往往一般都在产业园和商圈附近，酒店价格实在是不便宜。好在租房这几天不同于上班，不需要打卡，可以住得远一点，选择昌平、顺义等这些稍微远一点的区，酒店价格可能只有一百到一百五左右（要是七夕情人节这种时候来北京，那我也没办法），原则只有一个，酒店附近有地铁就行，在北京，有地铁站的地方，就可以通往全北京。找房看房只有短暂的几天，多一小时路程问题不大。

2.青旅。青旅就无所谓了，美团上看看，挑合适的就行，适合刚来北京的学生。但疫情期间，能不选青旅还是尽量不选。

3.如果有朋友家愿意接受你的借宿，那就非常好了，省钱舒服还有人给做饭

六. 中介常见套路

我觉得写了这一部分，怕是会有人要给我寄刀片了哈哈哈哈（我感觉这篇文章文风越来越放飞了，完全不同于我之前写得严肃的商业分析产品分析，你们喜不喜欢这种风格啊）。

1.假房源引流。很多时候，在网上看到的房子，图片漂亮价格便宜，你当然满心欢喜的要约看。等中介接到你之后，就会告诉你“哎呀这套房刚刚才租出去，我提前为您准备了另外几套类似的情况特别好的房子，带您去看看”，你想着来都来了就去看看吧，但看的这几套，要不条件差要不价格高，中介成功达成用假房源吸引你来的目的。注意，这个套路是最常用的套路。

2.隔断房。当你明确表示预算有限时，中介有可能带你去看隔断的房子。顾名思义，隔断就是用板材把房子分割成多个房间，中介会跟你反复说明这个隔断是安全的，会说他们有关系已经把政府都搞定了，千万别信，北京市严查隔断，为了以后没有隐患，带你看隔断房的中介，直接拉黑得了。

3.看人下价。看人下价应该是这一行普遍存在的现象，房产经纪人（中介）会在带看过程中，打探你的个人情况，比如公司、行业等，进而判断你的收入和能接受的阈值。虽然没有数据支撑，但据我观察，互联网大厂员工在租房时，牌面价（即砍价前的报价）要上浮一百到五百不等（无数据支撑，本人不为本结论负责），在字节跳动所在的知春路街道，还有个别中介特意推出了正好抵扣字节房补的“字节员工专用房源”。因此，在租房过程中，尽可能不暴露自己的个人信息，避免谈及工作单位和收入，微信聊天也设置成“仅聊天权限”。

4.合同陷阱。部分小中介，可能会把房租降到很低，但入住后，收取各类名目的服务费、维修费等（这也是不选小中介的原因之一）；也会有小中介在签订合约时，假意没有带公章，让你先交钱，声称回去盖章后再给把合同送过来，这种情况一定不要交钱，在合同没有落实的情况下，任何费用都不要缴纳。相对来说，大中介面临着更加严格的监管，合同上不会埋大坑，但签订合同时，依然要注意，合同中房租、水电、中介费、取暖费等费用是否规定明确，涉及到钱的尽量都落到合同上，是否有霸王条款，违约责任如何划定，房屋损坏如何赔偿等。关于租房合同，如果是在北京租房，北京市政府提供了官方的租房合同模板，不懂法律的同学可以从网上下载下来，对照中介提供的合同，看是否一致。

5.房东出国。在租房过程中，经常遇到“房东出国”的情况，中介会声称房东不在国内，只能远程和房东签约，房产证之类的材料也只有一个模糊的照片。遇到这种情况，就要格外注意，这套房是否真实在房东名下，是否涉及抵押及产权纠纷等等，需要特别留意，尽量当面签约并查验房产证。

6.二房东。部分房源是二房东在出租，或转租或出租单个房间。这里的隐患在于很多二房东只剩几个月租期，但和你签订一年的合同，此时他的房租到期后，你也是要搬出去的。因此，尽量不要租二房东的房子，迫不得已的情况下，查验二房东和房主的合同原件，看其中是否有关于转租的限制条款，查验房产证，做到“万分小心”。

7.房租消费贷。在北京租房，常见的租金支付方式有押一付三、押一付一，当然也会有极端的押一付六、押一付一年等，一般押一付三比较多一点，即一次缴纳一个月房租作为押金，同时支付三个月房租，共四个月，所以对于刚毕业的小伙伴来说，压力还是挺大的，因此小伙伴们可以尽量找押一付一的房子。这里就有坑了，部分中介提供的押一付一，其实是一种消费贷款，即你向第三方互联网金融平台贷款，按月分期还贷，形式上变成了月付，但实质上你已经向金融机构贷款了多个月房租支付给了中介。遇到这种情况，上征信不说，后面涉及到纠纷，也不好脱身。遇到“房租变身消费贷”的，果断说NO。

租房中常见的套路目前只想到这些，之后我会继续补充，欢迎持续关注，更新后我会第一时间推送。

七. 中介的底线

说中介的底线，就要了解中介机构的经营模式和房产经纪人的提成规则。这一块我不方便特别细致地讲解，否则就真的碰了别人的蛋糕了，我就大致说一些对租房有用的内容。

对于链家和我爱我家这一类龙头中介来说，有两种经营模式，一种是“自营”，一种是“掮客”。“自营”就是房产中介公司先把房子从房东手里租下来，然后装修上架，再自己租给租客，此时合同是租客直接和中介签订，比如链家旗下的自如和我爱我家旗下的相寓；“掮客”就是房东把房源委托中介代为托管，找到房客后介绍给房东，签合同时是房客和房东签，一般情况下中介公司也会作为丙方列席合同之上。

对于租金来说，两种模式都是可以砍价的（一般自如不太好砍），无论经纪人说和房东商量还是向领导请示，都不用在意，你砍你的就行，经纪人是有一定的降价权的。

如何选用砍价的策略，就需要了解房产经纪人的收入方式了。链家和我爱我家这类相对比较正规的中介公司，经纪人都是需要经过培训上岗，并且入职前几个月有六千到八千的无责任底薪。但前几个无责底薪拿完，就需要背业绩了，业绩是决定收入的重要指标，没有业绩，当月就只有北京市最低工资。因此，对于经纪人来说，能开单其实是非常重要的一件事，加上中介公司内部有着非常可怕的业绩排名制度，经纪人都会想方设法同你成交，可以接受的范围内，稍微降一些价格促进成交，和没有开单回公司被处罚被职场PUA，会选择哪个？

因此，作为消费者，在一定范围内砍价是可行的，一般来说，所有的房子都能在月租标价的基础上至少砍一两百块钱（这是至少，你要是胆子大，五百块砍起，慢慢加呗），租房淡季、月末冲业绩的情况下，还能砍更多。

至于中介费……那就用更大的力道砍吧嘿嘿嘿~

八. 聊聊租房改造

这一章就跟租房找房没啥关系了，就是多唠叨几句。很多小伙伴呀，看了网上的“300元爆改出租屋”之类的帖子，也跃跃欲试，尤其是头一次租房的同学，更是想着把自己的房子装饰成“爱的小窝”，租房改造没问题，主要是这么几点：

涉及到动墙动窗刷漆等不可复原类改造的，先跟房东商量下，避免后期矛盾纠纷。
租房改造尽量选择可拆卸方便移动的家具，毕竟以后还得搬家，尽量不要购置大件家具。
刚毕业的同学不要相信那些300块改造的，相信我，300元肯定下不来，改造的成本不小，建议慢慢来，今天铺个桌子布，明天整个彩门帘。
很多家具可以试试二手闲置，价格便宜，搬家走的时候丢掉也不心疼。
租房改造性价比大法——“遮罩”和“收纳”，把不常用的全都遮起来，很容易就能打造出一个拍照比较好看的“网红风小屋”。
北京有很多老房子，可能比你岁数都大，经不起折腾，而且装修风格也实在没救，碰到这种情况，即使收拾不成网红风也别气馁，住着舒服就行了，毕竟，淡妆后的漂亮姑娘，一般底子也不错。
改造也好，居住也罢，房子收拾得干干净净的，你住着开心，房东也对你舒心。当然，要是房东欺负你，那就得保障自己的合法权益。