【招商蛇口】地产营销策划面经
1、基本信息
2、面试详情
10.25 晚上八点收到的座谈会邀请短信
10.27 座谈会
10.28 收到定岗电话
时间还是很赶的，我自己的时间分配是5min构思+40min写作。英文则是3min构思+10min写作。
语文考了绿色发展与房地产企业，英文是secure offer or dream offer。
当晚出结果，所以应该不怎么细看里面的内容，主要是保证字迹工整，开头结尾即每段开头逻辑清晰即可。同时平时多积累一下国家政策等即可，2021的作文就围绕了十四五了。
【10.23 群面】
入场后分正反两组，桌子上有题目和草稿纸、笔，进场后把自己的名牌放在面前，面试官宣读流程：10min小组讨论（读题+讨论）、15min辩论、10min临时任务。题目也是围绕招商蛇口的业务。我在第一轮无领导小组讨论时就是第一个说话同时把同组同学引导成一个圈圈的。建议讨论的时候可以大声点，面试官离我们有点远。然后辩论正常发挥即可。辩论过程除了开头讲了一些之后，后面都是我的组员打辩论。辩论结束后的临时任务是在辩论题基础上提出的方案设计题，我依然承担了第一个讲话引导和搭框架的角色。同时还担任了timer的角色。
pre结束后，面试官问了三个人问题，分别是“评价一下你的表现”；“谁最好？如果你是他的领导你怎做？”；”如果这场群面你做领导，你会怎么做？“
【10.24 综合面】
我是三个面试官对五个候选人，但是有一些又是2v1，可能具体看岗位或者HR的安排吧。
首先是即兴演讲的抽签，然后面试官要求在一分钟内进行自我介绍并即兴演讲，抽的是心诚学成。题卡大概有二十多张，提前30秒看题。我讲的会有一点点卡顿，但是总体逻辑清晰声音洪亮的。总体来说演讲还是要注意观点+例子+总结升华吧。可能我的演讲题目比较简单，我就用了我自己作为例子，因此个人演讲就结合了自我介绍。不过我好像太能说了，应该是超出一分钟的。
最后就是一些常规的结构化面试，面试官根据你的简历轮流提问，每个人大概问5-10分钟左右。我投的是营销策划，问了挺多问题的，也有一定难度。
Q你觉得营销工作的意义是什么？
我从两个角度进行回答，对公司来说营销就是挖掘项目或产品价值点，通过营销展现给客户。最终帮助公司完成去化目标，同时通过去化加快回款速度。另一个从社会的角度，就是满足客户的“美好生活需求”。通过自己的营销工作，让客户买到住到它心满意的家。（后面那个角度有点freestyle，感觉难以自圆其说，还不如说是对自己个人的意义）
Q你觉得做营销工作最重要的能力是什么？
我回答了两个能力，“学习力（自驱力）”“创新力”。学习力那些我说了营销工作就是需要不断学习赶上时代的，而且发掘每个项目价值点也需要一定的分析洞察力。同时还举例我上一段地产营销有在不断学习。创新力我就说市场营销确实需要创新，创新营销策略与手段。后面我还说了一下自己目前对于地产营销的看法，我说目前地产营销还有很多的进步空间，去化不止依靠渠道，更需要营销人的创意和操盘策略。还拿自己快消+地产的跨行业实习举例，我认为我的地产营销还可以结合当下热门的跨界营销，如地产+金融，地产+文化（复盘的时候觉得创新这个回答在国企有点危险，而且点也不全，可能加多一个沟通力比较好，毕竟营销是需要多部门协作沟通的，可惜当时脑子转不过来）
Q你想去做营销策划工作还是执行工作
我说我希望在营销职业生涯前期是执行工作，通过一线实践积累经验总结方法论。且作为年轻人，会更愿意通过实践学习。后期根据前期的经验，成为操盘手做营销策划，以更精准的呈现项目价值点和亮点，成为优秀营销人。反正就是说我干啥都行
Q什么时候销售和回款有冲突？
这道题其实我是不知道的，只能说怪我以前对这个行业对地产营销了解不够多吧，回答的时候硬着头皮乱说了。我说了促销的时候可能有冲突，认购转签约的时间可能延长。
但其实应该是项目降价清盘的时候有冲突，促销售却降回款。（其实关于问到专业问题不会的情况，应该先表明态度，坦率说出自己认知不够，但是从以前实习经历来看应该是xxxx，然后再向面试官虚心求教的。而且这个回答显然缺了最重要的前后两步。）
Q如果你和你的上级领导有意见冲突，你怎么解决？
我说三步，首先是自己内部思考是我自己观点错了还是领导的想法错了，从他角度思考为什么会有这个观点和意见。然后分析双方观点的意义和危害。第二步就是用非常委婉平和的方式与领导沟通，向他表明自己有一些特别的观点，希望领导指正。第三步就是向领导表述自己的想法，分析领导该观点的潜在问题，还有自己的观点是怎样完善的，但是如果领导不认同我还是需要执行。（复盘的时候觉得应该先把服从和执行放在首位，毕竟是国企！我这个回答其实没有解决根本性冲突）
Q见你考了雅思，打算出国吗？见你是学士学位，现在打算考研吗？
我当时回答大一确实有这样的想法，所以努力学英语balabala的，后面疫情和家人反对就不出去了。现在不打算考研打算直接工作。（后面复盘觉得这个回答有够垃圾的，没有给面试官呈现我的坚定和稳定性）
问别人的问题（大家可以参考一下）：
Q.你为什么不是党员？
Q.为什么读这个专业？
Q.越秀和保利都有实习，分别说一下你的感受？更喜欢哪个？
Q.你可以总结一下每一个人的表现吗？
Q.你在龙湖实习负责什么呢？遇到困难了吗？怎么解决的？详细说说
Q.你的专业是xxx为什么投递xx岗位？
3v5，五个面试者最后进了表现最好的3个。主要是逻辑清晰表达好自己就行，不会了或者卡壳了千万不要慌！
3、面试总结
4、资料分享
1）对招商蛇口的理解
1. 定位：稳健型的央企，三线全绿。城市综合开发和运营服务商。运营模式：蛇口模式：前港——中区——后城即以港口先行，产业园跟进，配套城市新区开发，实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，成为城市转型升级的重要战略（代表作——深圳***湾——港口+商务+住宅）对于如何运营港口，打造滨江，没有人比招商蛇口更加在行
2. 招商蛇口业务范围——园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营等等，打造，从而打造多元化的地产生态圈，为城市提供多元化的服务。招商蛇口一方面针对不同城市市场的分化格局制定更具针对性的经营策略；另一方面积极寻找新赛道，开发运营并举布局大资管时代。截至6月，招商商管商业业务已辐射布局全国超25座城市，持有管理商业项目66个。
3. 住宅产品研发：高度标准化和具有竞争力。从低到高：依系，雍系，臻系，玺系，满足不同购房者需求。像是最高的玺系，双玺，湾玺，已经成为南山地标式的建筑和身份的象征。
4. 人才培养：新航程。成长速度快，新航程的培养体系十分健全，有导师带教，高层面对面授课，有定期述职，有专业培训，HR跟踪成长情况，充分挖掘人才的潜力。2）营销工作的意义？
核心目标：完成公司去化业绩考核，加快项目去化（卖的多卖得好）
(1) 地产的营销人不是置业顾问，而是整个项目的操盘手。一个项目是否成功，很大程度上是取决于项目的操盘手的。从土拓会开始，营销人就要从全周期进行考虑，如供货节奏，供货价格，销售周期等。
(2) 此外一个楼盘一个项目的价值其实是包含两个方面的。一个是产品自身的价值，另外一个则是配套的价值。营销工作就是要把产品的自身价值充分的挖掘以及展示给顾客，同时充分的利用其周边配套的资源，进行最大程度上的项目包装以及项目推广。
3）营销岗的工作分工
营销的工作主要分成两个方向，项目和内控。
(2) 内控工作，负责整体营销的计划与运营。要关注的是整个公司的方向是否正确，目标是否达成？以完成集团对公司去化业绩考核，加快项目去化。
(3) 而现场项目则分为策划和现管。
策划需要精准分析和判断项目核心优势，提炼核心卖点，结合线上营销创新，做广告和价格适配。同时还需要判断能力，根据市场需求合理铺排项目推售节点及楼栋价格。营销策划通常分为前期拿地的前策岗（足够的眼界和未来市场敏感度）和后期的营销落地的后策岗（营销方式、渠道和方法都不断在变，但是营销策划重点要做好三大功课，那就是产品，市场和客户）。
现管则负责项目现场所有包装、广告、活动、资源、分销等现场事项，推动案场快速顺应区域市场变化。
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