北京刚需首房首贷买房记录(四)--回龙观、天通苑

本文是北京买房系列的第四篇了，继丰台、大兴、朝阳后，我又去踩了码农区——回龙观&天通苑。因为我们两个都是程序员，考虑到后续换工作大概率会往北边走，所以去踩了踩北边的小区。

不去北边看房，不知道北京房市的火热啊~~今天冒着33度的高温，见识了北边的热度。

总体来说，回龙观和天通苑的热度还是挺高的，几乎我看的每一套房子，都赶上了一两波带看的，每个小区里，都活跃着中介小哥哥带看的身影。热度是高于南边和东边的。

不仅如此，我联系的带看中介小哥哥维护的一套房子，已经有8个报备的了，这种情况，价格都很难谈。基本上，400万这个价位的房子，谈价空间在10万以内。（当然，这句话有时效性哈。）

在回龙观、天通苑买房的，码农居多。中介小哥哥说，他的客户都是我们同行。

这是我们看的区域：

去码农区之前，我心里有三个疑问。

（1）13号线改线后，离地铁站近的小区是不是发生了变化？

（2）天通苑、回龙观、霍营、立水桥，这几个地方发展潜力的排名？

（3）20年-21年5月份，已经涨了五十多万了，后续的上升空间还高不高？

通过一天的看房和交流，我得出了基本的一个结论，不一定完全正确，但是可以给大家一个参考。

（1）众所周知，13号线要拆分成13A号线和13B号线，目前网上也流传着改线后的线路图，但是，很多站的位置是非常不确定的。所以，不要抱着投机的心态去买房，只要没有开始建，站点都是可以改变的。而且确定的地铁站，对应的小区已经涨上来了。真实修建的站点偏差1公里，就很容易影响房价。所以，不要轻信，只要没看到站点修建，房子的溢价都是值得怀疑的。中介小哥哥说目前比较确定的站是13A的新龙泽、回龙观西、文华路、回龙观东。

之前说21年完成改建，现在已经改成23年了，具体啥时候能够完工，也不好说。

（2）回龙观的发展潜力应该是最大的，有较成熟的生活配套。回龙观离后厂村、软件园、西二旗也是最近的。13号线拆分后到望京也方便。天通苑的人口密度太大了。总体来说，回龙观＞霍营＞立水桥＞天通苑。

（3）正如文章开头说的，即使上涨了50万的情况下，热度依然很高，因为对于码农来说，睡觉就是刚性需求，加班到那么晚，就想找个离得近的地方睡觉。另外，zf对于回天计划也比较重视，那边的建设发展也比较快，不像某些地方拖泥带水，十来年不发展。这个地方的置换率非常高，刚需码农都会在这里买，只要有一茬茬的互联网从业人士接盘，就会一直有热度。

-------------------------------再唠叨一遍我的买房需求-------------------------------

• 总价300-400万之间，最多420（预算真心是一步步提上来的）。
• 必须靠近地铁，一公里以内。因为没有车，只能依靠公共交通，地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
• 朝向：朝南或朝东均可，南北通透最佳。
• 不要求学区，周围有公立幼儿园和小学就好。
• 不考虑大一居，不考虑一居改两居，只考虑标准两居室。
• 不考虑顶层，一层可以考虑。

-------------------------------唠叨完了-----------------------------------------------

接下来我按看房的时间顺序列一下我们踩过的小区：龙博苑二区→龙华园→风雅园二区→华龙苑南里→天通苑东一区→天通苑北一区→天通苑北三区。

1.龙博苑三区

龙博苑三区距8号线育新站741米，距13号线回龙观862米。

2005年的小区，小区还算比较新吧，小学对应的是回龙观二小。周围的生活配套很好，有永辉超市、物美，还有一个百汇商城，是批发海鲜、肉类的，很便宜也很新鲜。我感觉回龙观的生活成本还挺低的。

我看了一个一居改两居顶层的房子，户型图如下右，77.06平的房子，报价402万。因为我是不喜欢一居改两居，所以直接pass了，但是如果你不介意，是可以考虑的。

这个我看的是个顶层，有一个非常大的露台，可以养花，也算是顶层的一个优点吧。402万。同户型的中间楼层，报价大约在420万左右。（对了，我也不喜欢顶层。）

2.龙华园

龙华园小区，是1996年的房子，目前正在进行老旧小区改造，有的已经完工了，有的还在建设中。这里距离新地铁站13A线的回龙观西比较近。距离13号线龙泽站700多米，距离8号线育知路1.4公里。小区环境很差，楼道里也贴着各种小广告，对环境比较在意的，就别看这个小区了。

这个小区对应的小学不错，是昌平实验二小，以前是一所非常一般的小学，是被码农的孩子，硬生生考出来的。

租售比还不错，410万的两居室，租金在5800-6000元。就是户型比较一般，不算好，但也是正规的两居室了。

总结：

优点：离地铁站近，正规两居室，对应的学校不错。

缺点：楼龄老，小区环境差，物业管理差。

3.风雅园二区

风雅园是我们看到的小区环境最好的一个，绿化也不错。2000年的房子。

小区门口就是一个花园，可以吃完饭遛弯，也可以锻炼，一个月3块钱。

对应的幼儿园在风雅园三区里面，汇伽幼儿园，对应的小学是昌平实验一小。

位置：距离8号线育知路1.1公里，距离13号线龙泽站2.2公里。

我看的那套房子已经卖出去了，没办法给大家看图了。是一个东西向的H户型，客厅28平米，非常宽敞，91平米，报价415万，基本没有谈价空间。这是我在回龙观看到的最喜欢的一套房子，回到家写文章的时候，已经卖出去了。

总结来说，牺牲了一点点到地铁站的距离，但是换来更好的小区环境和户型。

4.华龙苑南里

华龙苑南里是95年的房子，刚刚完成老旧小区改造。这个小区是回天计划的试点小区，改建的效果比较好，不仅改造了外墙，还粉刷了楼道，包括楼梯把手。绿化还在进行中，另外地上车位也在规划中。

距离13号线霍营站有500米，距离8号线回龙观东大街有951米，对口的小学是霍营中心小学。

正规的两居室，户型一般，71平，报价400万。这个也是老小区，老小区的卫生间有台阶，我觉得挺不方便的，不知道为啥是这样设计。

总结：这个小区的优点就是离地铁站近，改建的效果比较好，缺点就是房子有点老。

5.天通苑东一区

天通苑是亚洲最大的社区，容纳了60多万人口。这里有一个称为“八大金刚”的地方，是8栋30多层的大塔楼，容纳人口超级超级多。给大家看一下八大金刚的图。我今天看的就是八大金刚的第一栋中的一个房子。

哈哈，恐怖吧~~

位置离地铁站比较远了，最近的5号线天通苑南站1.7公里。

带看的中介小哥哥非常搞笑，他说这个小区走路都堵。确实是，人多、车多、送快递的多，走路都堵。

这个小区离地铁站太远了，不过400万左右的两居室还是可以选出来的，大约90平出头。

这个小区是板塔结合的，也有板楼，下图是板楼的样子。房龄是2001年的。

因为距离地铁站太远了，而且是30多层的塔楼，我就不太喜欢这个地方。相对来说，北一区和北三区好一些。

6.天通苑北一区

天通苑北一区是2004年的房子，小区里的楼是板塔结合的，有40多栋，我看的是23层的塔楼。

位置距离5号线天通苑站402米，这是距离地铁站最近的小区了。

我看的这套房子还挺好的，客厅超级超级大，有32平，建筑面积87平，正好在90以内，契税1.0%少一点，其他的大客厅户型正好超过90平了，契税1.5%就会高。东向的，410W左右。

7.天通苑北三区

天通苑北三区是2003年的房子，我看的是6层的板楼，距离13号线天通苑1.7公里。我看的是二层95平的，419万。这个房子前后赶上了四波带看的，还挺火爆的。

总的来说，天通苑这个地方人口密度太大了，新的地铁线也没有直通各个小区附近的。上班可能会有些不方便，不如回龙观那边。

最后，我们从天通苑南站的地铁回家的，看到地铁口这一层一层的，就知道早上会很挤。

这次我们看的很顺利很顺利，一天的时间，基本上把回龙观和天通苑摸清楚了。这和带看的经纪人很有关系，选经纪人，最好选五年以上从业经验的，能在这个行业里待五年以上的，都是有实力的。很多业务能力不行的，零底薪干不下去，早早转行了。而且工作五年以上的一般都有小汽车，比较方便。