北京刚需首房首贷买房记录(三)--朝阳区

本篇是刚需买房系列的第三篇文章，第一篇写的丰台，第二篇写的大兴，第三篇是城六区的另一个大区——朝阳区。

这次去看朝阳的时候，我换了个中介，不由得觉得太明智了。

你想看哪个区域，一定要找那个区域的经纪人，因为他对那边比较了解，而且和片区内门店的经纪人很熟，介绍的也比较详细。其他区域的经纪人只能对大方向的发展有一点了解，具体到某个小区，他就不知道了。选经纪人，最好选五年以上从业经验的，能在这个行业里待五年以上的，都是有实力的。很多业务能力不行的，零底薪干不下去，早早转行了。

我们的看房路线是丰台→大兴→朝阳→石景山→昌平→亦庄→通州。

这次沿着八通线，传媒大学、双桥、管庄看附近的两居室。再往东走就是通州了，还没去看。再往西走就进五环 ，五环内都很贵。这个区域唯一的利好，就是一号线和八通线贯通了。

但是这个区域的发展非常受限，升值空间不大。

一个原因是在五坏外，高碑店在五环内，双桥、管庄在五环外，高碑店比这一块贵了很多很多。

另一个原因是在朝阳和通州的交界处，不属于朝阳区的核心区域，朝阳优先发展自己的核心区域。当然，这一区域能不能吃到通州的福利？我感觉也是很难的。

我的买房需求如下：
总价300-400万之间。
必须靠近地铁，一公里以内。因为没有车，只能依靠公共交通，地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
朝向：朝南或朝东均可，南北通透最佳。
不要求学区，周围有公立幼儿园和小学就好。
不考虑大一居，不考虑一居改两居，只考虑标准两居室。
不考虑顶层，一层可以考虑。

我的看房顺序是：京通苑→金隅康惠园→双惠小区→电建南苑→定福庄西街。

1.京通苑

京通苑是我来朝阳看的第一个小区。这是一个非常大的社区，一共有28栋楼。分内环和外环，内环是人车分流的，都是大户型，不符合我们的预算；外环不是人车分流的。

小区里有几栋六层的板楼是回迁房，其他的都是24层的塔楼。

这个小区的板楼、塔楼我都看了。这种很大的社区，卖房的时候，如果想更快卖出去，得降低一些价格，当然优势就是买的时候，容易淘到笋盘。

小区内有公里的幼儿园，一级示范园，京通幼儿园，公立小学是二外附小。送孩子上学很方便。

我看了好几套，挑出三套代表性强的介绍一下。

第一套是63平的房子，96年的板楼，客厅极小，家里来客人是转不开身的。当然，总价很低，报价325，适合预算低且要求两居室的。

第二套是98年的房子，是24层的塔楼，房子在较低的楼层，建筑面积72平，总价340W。公摊很小，得房率很高。客厅比较大，两个卧室也不小。如果能改造下，把厨房敲掉，阳台改成厨房就更好了（能不能敲掉，存疑）。

第三套也是98年的塔楼，建筑面积83平，总价380W，公摊也不大。这个户型是我们比较中意的，各功能间面积分配合理，采光还行。唯一的缺陷就是沙发和电视不好摆放，因为两面墙错开了，电视不能放在中间。

京通苑的户型没有特别好的，挑出来的就这套还不错。

最后总结一下优缺点。

优点：

1.最大的优点是小区内有公立幼儿园和小学，送小孩上学非常方便；

2.离地铁站很近，距离管庄地铁站500-600米；

3.生活配套成熟，有商圈、大小超市、游泳馆、足球场等设施，居住体验好；

4.小区的标准两居室价格在320-380，选择多，预算低的可以考虑。

缺点：

1.这个小区户型大多都不太好，采光是个问题；

2.去地铁站需要经过一个转盘，有人行道，但是没有红绿灯；

3.位置超过五环了，并且在朝阳和通州交界处，升值潜力不足，涨势基本随大盘；

4.这个小区有飞机飞过，声音有点大，不过这种细节中的细节，我不太在意。我更在意核心的问题。

最后说一个题外话：刚到小区里面，要看第一个房子的时候，被物业拦住了，他说7楼着火了，不要上去，然后我们先看了其他楼栋的房子，最后走的时候，消防员还在守着。塔楼，尤其是高层的塔楼，人口密度太大了，安全性确实不足。

2.金隅康惠园

金隅康惠园有三号院，一号院距离双桥地铁站最远，有1.4公里，三号院距离双桥地铁站700米，但是贵很多，或者有很高的税。小区非常新，2010年的房子，9层的板楼。满五唯一但不是商品房，是个两限房，转商至少需要27万。

我看的是一个一层的房子，88平，380万，虽然是个一层， 但是在小区最里面，窗户后面并没有建筑物遮挡，光线非常好。每一个功能间都很宽敞，客厅的面积也很大，户型图看着一般，但实际看房感觉很非常不错。而且装修非常好，就是小红书里那种精美的装修，还能省十几万的装修费，节省装修时间。

金隅康惠园对口的小学是朝阳实验二小双桥分校，公立幼儿园是三间房幼儿园。

这套房子已经被我加入购物车了，前提是能谈下价格来。我可能会关注这个小区，尤其是金隅康惠园三号院。

总结一下优缺点吧。

优点：

1.楼龄非常新，即使持有十年再出手，到时候房龄也是相对较新的；

2.板楼，一梯两户，居住体验好；

3.房子户型好，格局好，朝南向的；

4.周围商圈很成熟，有万达、国泰.

缺点：

1.税费非常高，导致首付很高；

2.五环外，介意环线的可能有些纠结；

3.最大的缺点是距离地铁站太远了，至少要走15分钟。

3.双惠小区

双惠小区距离双桥地铁站600米左右，旁边有万达，商圈很成熟。

话说朝阳这边的小区周围的商圈都很成熟。

03年的楼房，也比较新，小区环境也不错。

这个小区价格还挺高的，都420万了，有楼层一般的小区，价格低一些。

这个户型看着挺一般的，实地看房后，感觉很大很宽敞。客厅很大，光线也还不错。但是420的话，我大概不会考虑这个小区，感觉不如金隅康惠园。

4.电建南苑

电建南院距离八通线传媒大学站600米，又往五环方向走了一站，近了这一站，看的房子贵了一些，房龄老了一些。这是2000年的房子。

对口的小学是中国传媒大学附属小学。

户型一般吧，不算好，也不算差，客厅比较小，大概也能放下沙发、电视后，再放个餐桌。

主卧朝南，客厅朝东，采光还可以。

这个小区的成交价大约在360-365万。

这个小区从环境、配套、价格等方面，对我都没有诱惑力。

5.定福庄西街

定福庄西街是我们看的最后一个小区，是98年的小区，比较老了。

距离八通线传媒大学站500米，对口的小学也是中国传媒大学附属小学。

小区环境有些差，地面也不平，楼道广告很多。中介说后期会改造，已经有几栋在改造了，刷墙、加外保温层、做绿化等等。

两居室的户型，很一般，不好不差。主卧小了一些。73平，360万。

最后两个小区放在一起总结一下：

1.两个小区都是传媒大学地铁站附近的，生活配套不错，周围餐饮、购物比较多；

2.电建南院比定福庄西街的房龄新一些，前者是2000年的房子，后者是98年的房子；

3.户型差不太多，电建南院的户型，各功能间分配更合适一些；

4.学校也都是上中传附小；

5.虽然我看的两个房子报价差不太多，但是定福庄西街成交价低一些。